297. 베트남의 서민 주거난

::: 2025년 베트남의 서민 주거난: 집값 상승 속 고통받는 서민들

 2025년 현재, 베트남은 경제 성장을 이어가고 있지만 그 이면에는 심각한 서민 주거난이 확산되고 있습니다.
하노이, 호치민 같은 대도시는 물론이고 중소도시에서도 서민용 주택 공급 부족과 임대료 급등 문제가 동시에 나타나고 있어 사회적 파장이 커지고 있습니다.
이 글에서는 2025년 베트남 서민 주거난의 원인과 현황, 그리고 한국 투자자나 창업 준비자에게 미치는 영향을 정리해 보겠습니다.

 

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1. 주택난의 배경: 빠른 도시화와 인구 집중

 베트남은 동남아시아에서 가장 빠르게 도시화가 진행 중인 국가 중 하나입니다.
하노이와 호치민 등 주요 도시로의 인구 유입이 가속화되면서 기존의 주택 공급 시스템이 수요를 감당하지 못하고 있습니다.

● 하노이의 인구는 연평균 2.2%씩 증가하고 있으며 농촌 인구의 도시 이주가 지속되고 있습니다.
● 도시 외곽의 신규 주택 개발은 대부분 중산층 이상을 대상으로 하며 실제로 필요한 서민형 임대주택은 턱없이 부족합니다.

예시 : 한국의 1980~90년대 수도권 과밀화와 유사한 구조로  저소득층은 도심에서 점차 밀려나 외곽 불법 거주지로 내몰리는 현상이 벌어지고 있습니다.

 

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2. 서민 주택 시장의 현황: 공급 부족과 임대료 상승

 2025년 기준 하노이와 호찌민의 평균 임대료는 2020년 대비 35~50% 이상 상승했습니다.
중산층은 작은 아파트 하나 구하는 것도 쉽지 않으며 최저임금 노동자는 월세조차 감당하기 어렵습니다.

● 하노이 중심부 1베드룸 평균 임대료: 약 550~600달러
● 공공임대주택 비율은 전체 주택의 1.2%에 불과
● 비공식 거주지(무허가 판자촌)의 수는 매년 증가세

 문제는 단순한 집값이 아니라, ‘적정 수준의 생활환경을 갖춘’ 주거공간이 턱없이 부족하다는 데 있습니다. 특히 학교, 병원, 교통 접근성이 떨어지는 외곽으로 서민층이 밀려나며 삶의 질 하락으로 이어지고 있습니다.

 

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3. 정부의 대응과 정책 한계

 베트남 정부는 주거안정 대책으로 서민 주택 공급 확대 프로젝트를 수년 전부터 추진하고 있습니다.
하지만 실행 속도가 느리고 민간 자본 유치를 전제로 하다 보니 실제로는 수익성 높은 중산층 주택 위주로 공급이 집중되고 있습니다.

● 2024년 말 발표된 100만 가구 서민주택 건설 프로젝트는 아직 토지 분양 단계에 머물러 있습니다.
● 한국의 공공임대주택처럼 국가가 직접 시공·관리하는 시스템이 아니기 때문에 품질 및 가격 통제가 어렵습니다.

출처: [Vietnam Investment Review]

 

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4. 한국 투자자와 창업자의 기회와 유의점

 서민 주거난은 단순한 리스크가 아닌 ‘기회’가 될 수 있습니다.

● 프리패브(조립식) 소형 주택이나 공동 임대 플랫폼 등은 새로운 부동산·건설 스타트업의 진입 가능성을 보여줍니다.
● 사회적 가치와 수익을 동시에 추구하는 소셜 임팩트 투자처로도 주목받고 있습니다.

 단 현지 법제와 토지소유권 구조에 대한 명확한 이해 없이 진입할 경우 큰 리스크를 안을 수 있습니다.\
토지는 개인 소유가 불가능하고, 50년 기한의 사용권만 주어지기 때문입니다. 

(출처: [베트남 부동산법 규정, Vietnam Law on Land 2013])

 

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5. 결론: ‘성장 이면의 그늘’에 주목해야 할 때

 2025년 베트남의 서민 주거난은 도시화의 이면이자 성장의 그림자입니다.
이 문제는 단순한 사회 문제가 아니라, 정책, 투자, 창업 전반에 영향을 주는 구조적 변수입니다.

● 정부는 해결 의지를 보이고 있으나 실효성은 낮음
● 서민층의 생활 기반이 흔들리며 사회적 긴장 고조
● 그러나 중장기적으로는 새로운 주거시장, 임대시장에 기회 존재

 

2025년 베트남의 서민 주거난은 심각하지만 장기적 관점에서는 투자 및 창업 기회의 씨앗이 될 수 있습니다.