193. 베트남의 토지 제도, 토지사용권

 베트남 진출을 검토 중이신 기업의 분들은 「베트남의 토지사용권」이라는 말을 들어보셨을 겁니다. 베트남 로컬 기업의 M&A 등을 제외하고 신규로 진출하신다면 땅을 「토지사용권」으로 빌려 공장을 새로 지을 것인지 「임대공장」을 빌리실지 방법을 선택하게 되는데요. 

 여기에서는 베트남 토지사용권의 정의와 관련법, 다음 포스트에서는 토지사용권과 임대공장을 비교해 보겠습니다.

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:: 베트남의 토지 사용권은 무엇일까요?

 사회주의 국가인 베트남에서는 「국토인 토지」에 대한 개념이 한국과는 다릅니다. 헌법 및 민법(91/2015/QH13)상 토지는 전 인민에게 귀속된 공공재로 여겨지며 베트남 정부인 국가가 소유자를 대표하여 통일해서 관리한다는 내용이 규정되어 있습니다. 따라서 베트남에서는 개인이나 기업의 토지에 대한 취득·판매·소유권이 없으며 토지사용권만 취득할 수 있습니다. 외국 기업이 토지사용권을 가지는 경우 토지법 (45/2013/QH13)에 근거해 권리를 인정받고 있습니다.

 

◎ 베트남의 토지 사용권에 대한 법률과 운용

 토지법((45/2013/QH13)에 정해진 내용에 따르면 크게 아래의 두 가지 형식이 있습니다.

 

· 국가로부터 할당됨

· 국가로부터 빌림

 

 이에 따라 베트남 국민이나 로컬 기업, 외국인 투자자나 외국계 기업은 토지사용권(=부동산)의 판매·취득·사용을 하게 됩니다.

 

 베트남의 공업단지에 진출하는 외국 기업은 후자인 국가로부터 빌리는 형식이 되며 공업단지 개발을 행하는 개발업자가 베트남 국가에서 토지 장기대여를 받아 그 개발업자가 구획마다 나눠진 토지를 입주하는 기업에게 재임대하는 모양이 됩니다.

 

 또한 자주 받는 질문 중에 「베트남에서 법인을 설립 없이 공업단지의 토지사용권을 임대하는 것이 가능한지?」가 있습니다.

 2013년의 토지법(45/2013/QH13) 제5조에 따르면 외국계 기업이라도 토지사용권을 구입·임대는 가능하지만 이것은 어디까지나 외국 기업이 직접투자·주식구입·지분 취득을 한 기업이어야 하며 베트남의 기업법에 준해 설립된 베트남 국내 기업을 말합니다.

 

 국가에서 토지사용권의 임대를 받아 입주 기업에 재임대 하는 공업단지의 개발업자도 국내 법인에 출자를 해서 그 국내 법인을 통해 국가로부터 임대를 하고 있습니다.

 

 현지에 출자한 국내법인을 통하지 않고 한국 기업을 비롯한 해외 기업이 직접 국가로부터 임대를 하는 것은 불가능합니다.

 

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:: 베트남의 토지사용권의 사용기한에 대해

◎ 토지사용권의 사용기한

 베트남의 토지사용권에는 토지법(45/2013/QH13)에도 명시되어 있는 대로 사용 가능 기간이 명시되어 있습니다. 통상적으로 외국계 기업이 국가로부터 교부받는 토지 사용권 또는 임대에 의한 토지 사용권을 취득하는 경우 원칙적으로 그 기간은 50년입니다.(법 126조 3항) 예외적으로 투자자본이 거액이라 투자 회수에 장기적인 기간이 필요한 경우 그 기간은 70년이 됩니다.(법 126조 3항)

 

◎ 베트남의 토지사용권의 기간 계산은 어떻게?

 토지사용권의 기간을 산정할 때 유의해야 할 점으로 진출기업이 공업단지에 진출해서 50년간 빌린 토지를 사용할 수 있는 것이 아니라는 것입니다.

 

 국가에서 직접 빌린 공업단지 개발업자가 비지니스 라이센스를 취득한 시점부터 토지사용기한이 정산되는 것입니다. 예를 들어 공업단지 개발을 개시해 20년이 경과한 공업단지의 토지사용권을 빌린 경우에는 30년밖에 남지 않게 됩니다. 공업단지를 선정할 때 그 점에 주의해 주세요.

 

◎ 베트남 토지사용권의 기한이 끝난 후에는?

 토지사용권의 기한이 있다는 것은 언젠가 기한이 만료된다는 것입니다. 임대기간이 종료된 후에도 토지 사용의 필요성이나 수요가 있다고 국가가 판단한 경우 기간 연장·계속을 검토한다고 토지법에 있습니다만 실제로는 비교적 옛날부터 개발을 하는 공업단지라도 20년이 좀 넘은 정도로 장기 토지사용권의 사용기한이 되어가는 사례가 아직 없기 때문에 기한이 끝난 후의 대응은 명확하지 않습니다. 기간이 끝나는 시점의 상황이나 법에 맞춰 임기응변으로 대응해 나가야 할 것 같습니다.