203. 베트남 부동산 투자의 단점과 리스크

1. 사회주의 국가입니다.

 베트남은 세계에서도 몇 안 되는 사회주의 국가입니다. 따라서 부동산 구입에서 외국인에 대한 규제는 다소 엄격한 편입니다.
 관리들의 권력이 강하기 때문에 때로는 뇌물이 필요하거나 갑자기 법이 바뀌거나 자본주의 국가와는 다른 사태가 일어날 수 있다는 것도 인지하고 있어야 합니다.

 

 

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2. 해외 송금 절차가 번잡하다

 베트남에서는 해외송금을 위한 납세증명 등의 서류가 많고 절차가 복잡하다는 것이 단점 중 하나입니다. 그러나 납세 증명은 세무사에게 의뢰하면 해결할 수 있습니다.
 납세 증명과 송금 목적이 명확하면 해외 계좌로의 송금이 가능하지만 실제로는 은행에 따라 대응이 다르기도 합니다. 대형 은행의 경우 명확한 송금 목적을 서류에 기입하면 문제가 없지만 송금원 계좌와 송금처 계좌 사이에 명의가 다를 경우 별도의 서류가 필요합니다.

 

 

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3. 준공(공사를 다 마침) 리스크가 있다

 베트남의 개발자들은 하나의 프로젝트에 대해 총공사비의 10~20% 정도만 자체 자금으로 하고 그 외의 비용은 금융기관의 대출이나 물건의 매출로 충당합니다. 그런데 공사 중에 문제가 발생하거나 잘 팔리지 않았을 경우 프로젝트가 중단되어 버리기 때문에 주의해야 합니다. 프로젝트가 중단되어 버리면 물건을 인도받을 수 없게 되어 버립니다. 또한 지불한 자금도 환불되지 않습니다. 지난 정부 때 건설 허가를 받은 프로젝트가 정권 교체로 중단된 사례도 있습니다.

 베트남에서 공사 중인 물건을 구입하는 경우에는 해외에 상장한 부동산 회사나 한국계 부동산 회사가 개발에 참여하고 있는 프로젝트를 선택하는 것이 중요합니다.

 

 

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4. 건물의 내구성에 차이가 있다

 베트남 건물의 구조·내구성은 한국만큼 우수하지 않습니다. 철근 콘크리트 구조라 하더라도 벽에 벽돌이 사용되는 경우도 있습니다. 다만 건물의 품질은 개발자나 종합 건설회사(general contractor)에 따라 다르기 때문에 건설에 관련된 회사의 과거 실적을 참고하여 판단하는 것이 안전합니다.
 또한 매매 계약서에는 물건 건설에 사용한 자재가 기재되기 때문에 그쪽도 참고하면 리스크를 줄일 수 있습니다.

 

 

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5. 환차손이나 권리서가 발행되지 않는 등 구체적인 실패 패턴 예

 더욱 주의해야 할 리스크는 「환차익」과 「레드 노트(권리서)를 발행받지 못하는 것」입니다.
베트남에서 부동산을 구입하게 되면 항상 환차익 문제가 따라다닙니다. 간단히 말하면 환율 상승 때 부동산을 구입하면 나중에 손해를 볼 가능성이 있습니다. 또 베트남에서는 외국인에게 레드노트를 발행한 사례가 적어 취득이 어렵습니다. 레드노트가 없으면 신뢰성을 보증할 수 없어 부동산 가격이 떨어질 수 있습니다.

이러한 베트남 부동산 투자의 리스크나 실패에 대한 사례도 모아서  포스팅을 해보겠습니다.

 

 

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최근에는 부동산 가격이 상승 추세에 있고 인구 증가 등에 의해 경제도 잘 유지되는 듯합니다.
팬데믹의 침체를 벗어나 부동산 시장도 활성화가 기대되고 있습니다.
하지만 개발자 선정 등 조심해야 할 점이 많으니 정보 수집은 계속 하는 것이 좋겠지요.