208. 베트남 부동산 투자 리스크 - 구입 후

1. 「레드 노트」가 발행되지 않아요.

 레드 노트란 한국에서 말하는 「권리서」, 「등기부등본」을 말하며 「물건의 소유권에 대한 공적인 증명서」입니다. 이것이 있어야만 구입한 부동산이 정식으로 구매자의 것임을 증명할 수 있습니다.
 레드노트를 보유하고 있어야 신뢰성을 보증할 수 있으며 부동산 가격 향상에도 도움이 되고 매물 보유 연수나 계약 갱신 여부에도 영향을 미칩니다. 다만 외국인을 위한 레드 노트 발행 사례가 적고 관공서 절차도 번거로워 취득이 어렵습니다. 수속에는 시간이 필요한 데다 조금이라도 미비한 경우에는 서류가 교부되지 않을 가능성이 있습니다.

 부동산 구입 후 되팔 것을 염두에 두고 있는 경우에는 레드노트 교부 절차에 대해 제대로 된 실적이 있는 에이전트·중개 회사를 활용하는 것이 매우 효과적입니다.

 

 

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2. 「결함 주택」이에요.

 한국처럼 물건이나 서비스의 품질이 전체적으로 높은 나라에서는 상상하기 어려울지 모르지만 베트남을 포함한 동남아시아 국가에서는 신축 물건조차 결함 주택인 경우가 있습니다. 예를 들어 신축 아파트에 사용된 콘크리트의 품질이 낮아 비가 새거나 하는 것입니다. 부동산의 가치를 떨어뜨리는 치명적인 주택 결함은 구입 전에 제대로 파악해야 합니다. 그러나 내부 구조나 자재 등의 품질은 건물의 외관이나 내장을 직접 본다 해도 모르는 경우가 많을 것입니다. 완성 전의 물건을 구입하는(프리빌드) 경우에는 특히 알기 어렵습니다. 일단은 저렴한 가격에 현혹되지 않아야 합니다. 다른 곳보다 너무 저렴한 물건의 경우 사용하는 재질이 조악하거나 안전성을 유지하기 위해 필요한 수고와 비용을 줄였을 가능성이 높기 때문입니다.

 

 여기서 중요한 것은 구입 후 결함이 발견되었을 경우 위험을 낮추는 구조를 알아두는 것입니다.
 한국에서는 매매 대상의 물건에 결함이 있는 경우 매도인이 매수인에 대해 그 책임을 지는 「하자 담보 책임」이라는 것이 민법에 규정되어 있습니다.

 이런 시스텝이 베트남에서는 어떻게 적용되는지 전문가나 지식이 있는 중개회사를 활용하는 것이 더 좋은 방법이라고 할 수 있습니다.

 

 

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3. 「임대」가 되지 않아요.

 부동산 투자에서의 이익은 크게 나누어

· 부동산 매입·매각 차액으로 이익 보는 「자본 이익(capital gain : 자산 가치가 올라 생기는 이익)」
· 부동산 구입 후 거주자를 모아 그 월세 수입으로 장기적으로 이익을 얻는 「인컴 이득( income gain」

 

의 두 종류가 있습니다.

 후자의 인컴 이득에 의한 이익을 위해 투자를 하는 경우 보다 높은 임대료로 장기적으로 임대를 주는 것이 이상적입니다. 그러기 위해서는 고액의 월세 수입을 얻을 수 있는 인기 지역에 주택을 건설하는 것이 효과적이라고 봅니다. 그러나 인기 지역은 주택 건설이 너무 진행되어 주택이 과다 공급될 위험도 있습니다. 경쟁이 치열해져 버리면 집세는 오르기 어려워지고 애초에 입주자를 찾기 어려울 수도 있습니다.

 임대 물건을 구입할 때에는 물건의 입지는 물론 임대할 때 경쟁이 되는 다른 물건의 건설 상황이나 그 토지의 개발 진행 상황을 확실히 체크해 두는 것이 효과적입니다.