87. (베트남) 용지/토지 취득

1. 베트남 토지 제도의 개요

 베트남에서는 모든 토지가 전 국민에게 귀속되어 국가가 대리로 통일해서 토지 관리를 하고 있기 때문에 개인이 토지를 취득·사용하는 경우 토지 사용권(Land Use Right)을 취득해서 사용하게 됩니다. 또한 토지의 건물에 대해서는 토지와 분리하여 거래가 가능하며 건물 자체의 소유가 인정됩니다.

 

 토지법(Law No.45/2013/QH13)에 의하면 국가로부터의 할당 형식과 국가로부터의 리스 형식으로 크게 구분됩니다. 과거의 토지법에서는 할당과 리스 권리의 내용 차이가 컸지만 2013년 토지법에 의하면 양쪽의 차이는 줄어들었습니다. 또한 공업 단지 등에서는 국가에서 개발자가 리스를 받아 그 개발자로부터 각 개개인이 서브 리스를 받는 형태도 종종 보입니다.

 

 토지 사용권의 기간은 신청에 근거해 결정되지만 원칙적으로는 최장 50년입니다. (특별한 경우에는 최장 70년으로 하는 것이 인정됩니다.) 토지 사용권의 기간이 만료한 경우 법에서는 토지 사용자가 계속 토지를 사용할 경우 국가가 토지 사용기간의 연장을 검토합니다.

 

 토지사용권의 할당·리스를 받는 경우 사용자는 토지 사용료를 당국에 지불해야 합니다. 토지 사용료의 지불 방식은 2가지가 있어 일괄 지불 방식과 매년 지불 방식이 있으며 전자가 사용자에게 인정되는 권리의 범위가 보다 넓습니다. 한편 사용 목적이 특정되기 때문에 사용자는 사용 목적의 범위 내에서 토지를 사용해야 합니다.

 

 토지사용권의 내용은 당국이 발행하는 토지사용권증(Land Use Right Certificate)에 기록됩니다. 토지 사용권증은 실무상 토지 거래와 관련된 매우 중요한 서류이며 표지가 빨간색이기 때문에 레드북이라고도 불립니다. 토지 사용권의 권리자나 내용의 변경이 있는 경우 토지 사용권증의 재기록 절차가 필요하지만 당국의 재기록 절차에는 어느 정도의 시간이 필요합니다. 제3자가 토지 사용권의 내용을 볼 수있는 데이터베이스 등은 존재하지 않으며 권리자로부터 임의로 사본을 공개하지 않는 한 제 3 자는 토지 사용권의 내용을 확인할 수 없습니다. 토지사용권에는 제3자로부터 보이지 않는 제한이나 조건이 붙어 있는 것도 적지 않기 때문에 베트남에서는 토지거래에 앞서 토지사용권증 사본 확인이 필수입니다.

 

 또한 토지법(Law No.45/2013/QH13)에서는 2017년 말 이후 베트남 정부가 천연자원환경부에 개정법 초안을 지시했습니다. 보도에 의하면 개정을 향한 현행법의 문제점의 분석에 대해서 논의되었지만 그 이후의 구체적인 개정 부분은 분명하지 않습니다. 새로운 부분이 발견되면 추가 포스트를 하겠습니다.

 

 

2. 외국 자본계 기업의 토지 사용권 취득 방법

 베트남의 외국 투자 기업은 원칙적으로 국가로부터 직접 할당 또는 임대를 받거나 공업단지의 개발자 등으로부터 서브리스를 받는 형태에 한해 토지사용권을 취득할 수 있습니다. 위 원칙의 예외로서 외국 투자기업이 토지 사용권을 취득하는 방법에는 토지 사용권을 가진 베트남 기업으로부터 실제 물품으로 출자를 받는 (그 결과 베트남 기업의 실제 물품으로 출자를 받은 법인의 지분권자·주주가 됨) 방법이나 2014년 부동산 사업법에 따른 부동산 개발 프로젝트(해당 프로젝트에서는 토지 사용권이 포함)의 양도를 받는 방법이 있습니다.

 또한 토지 사용권을 가진 베트남 국내 법인의 주식 구입도 토지 사용권 취득의 한 형태로 실무에서는 행해지고 있는 것 같습니다.

 

 

3. 토지 사용권의 담보

 토지 사용권에는 저당권을 설정하는 것이 가능하고 저당권의 설정에 대해서는 토지 사용권증에 기록됩니다. 또한 토지 사용권에 저당권을 설정할 수 있는 주체는 토지법상 베트남 국내에서 영업이 허용된 금융기관만 됩니다.